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刘晓博:楼市传来大消息!三四线城市房价将严重分化

来源:天天说钱 时间:2017-02-23 18:17:52
  2月21日,新华社接连播发了两条楼市大新闻:山西、山东两省不约而同地出重拳,为三四线城市去库存。   两个省采取的招数完全一样:对去库存压力大的三四线城市痛下杀手,减少或暂停住宅用地供应。   这意味着,部分有人口增量的三四线城市,未来几年楼市将出现大逆转。如果政府力度足够大,部分城市房价可以跳涨!   不要以为这只是山东、山西两个省的动作,事实上此前国土部已经在国家层面上提出了这一对策。山东、山西只是落实调控措施而已。   对房屋库存量太大的城市采取“断供土地”的举措,也不是一个新招,此前在部分地区成功实践过,最有名的案例是江苏常州。   据常州房管局公布的资料,在2014年8月的时候,常州市区(不含金坛、溧阳)商品住房累计可售面积达到824万平方米,“去化周期”高达21.4个月。在当年的新闻报道中,常州的一些空置新盘一度被称为鬼城。从2014年开始,常州严格控制新增建设用地,经过三年的努力,把去化周期降低到了7个月左右,基本恢复了常态。   据报道,到2016年底,山西全省商品房待售面积约1761.0万平方米,只比2015年末减少55万平方米。由于2016年房地产局部牛市的影响,山西房屋销量上升,表面上缩短了去化周期,目前为10.1个月。如果楼市趋冷,则去化周期将大幅反弹。   另一方面,山西经济高度依赖煤炭等自然资源,近年来不太景气,人口流失比较显著。比如2015年山西全省小学生人数只有227万人,而在2010年为291万人,短短5年时间就下降了22%。   在北部高度依赖煤炭资源的地市,比如朔州,人口流失就更为显著。2010年小学生人数为19万人,到了2015年只剩下12.8万人,5年流失了33%。所以新华社的通稿说:   尽管山西省房地产去库存取得了明显成效,但房地产库存压力仍然较大。例如朔州、阳泉、吕梁等市,由于人口少,城市容量小,前几年开发建设力度较大,导致供大于求,形成了较大数量的库存,拉长了全省消化周期。   相比之下,山东的人口增长还是不错的。2010年小学生人数为629万人,到了2015年为674.6万人,5年增长了7%。在山东的一些地级市,比如枣庄,人口增长还非常强劲,5年小学生人数增长了30%!   但即便如此,由于前些年土地供应量太大,在山东一些地市同样存在房屋库存量大的问题。所以山东也提出了跟山西一样的对策。   种种迹象显示,2017年在三四线城市“楼市去库存”问题上,中央将出台一系列强有力的措施。下面,让我们在重温一下12月“中央经济工作会议”上的说法:   去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。   给发展机遇、提高公共服务水平、刺激人口增长,同时还要强力控制土地供应量,2017年中央将打出一套组合拳,刺激三四线城市楼市。   我的判断是,两类三四线城市的楼市,可望在2017年出现一定涨幅:   第一,廊坊、东莞、嘉兴、惠州这类靠近中心城市的地级市,本身就有显著人口增量,再加上临近大城市转移过来的人口,楼市会变得更加活跃,甚至会被迫出台、收紧限购措施。事实上,东莞、廊坊已经有限购措施,嘉兴下面的嘉善县也已经出台限购措施。   第二,类似徐州、泉州、枣庄这类地级市,虽然不靠近超大城市,但自身经济活跃、人口增长显著,如果辅以去库存的措施,楼市可能会有一定上涨空间。   至于朔州这种单一资源、人口严重流失的城市,停供土地之后楼市如何走,还有待于观察。总之,人口增量是未来各地楼市最重要的因素。没有人,就没有一切。   整体而言,大多数三四线城市的楼市投资价值不大,主要是居住功能。
作者:佚名  责任编辑:晴天
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