1. 资讯中心
  2. 商业
  3. 焦点
  4. 内幕
  5. 商评
  6. 优发娱乐
  7. 快讯
  8. 股市
  9. 精英
  10. 优发娱乐
  11. 互联网
  12. IT业界
  13. 通信
  14. 汽车
  15. 车评
  16. 试驾
  17. 企业
  18. 房产
  19. 娱乐
  20. 综艺
  21. 社会
  22. 军事
  23. 图片

李宇嘉:玩儿法靠谱了 房地产估值也该回归了

2018年07月11日 21:01:27  来源:证券时网
 
  玩儿法靠谱了,房地产估值也该回归了   开发商既然很滋润,那就把融资的门再关紧,有本事的就靠回款支撑吧。   李宇嘉   这个春夏之交是楼市的多事之秋,一边是开发商业绩捷报频传,银行资金面也开始回暖了,另一边是地产股跌跌不休,板块在半年内蒸发万亿市值。刚刚过去的2018年上半年,根据克尔瑞的数据,TOP100房企销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%,而上半年良好的签售已经锁定了下半年及全年的业绩。但是,资本市场对业绩却全然不顾。Wind数据显示,年初至今,地产股已跌掉近24%,市值蒸发近万亿,碧桂园、万科、泰禾、华夏幸福下跌30%-60%不等。   而且,这种跌势并未因龙头房企高管不间断的回购而止住,并未因国家放缓去杠杆的节奏而止住,也并未因7月5日7000亿降准政策生效而止住。为何会出现股价和基本面如此严重的背离?有人说导火索是中美贸易冲突,有人说是棚改货币化退出惹的祸,还有人说是“带头大哥”要抛弃地产,比如三四线楼市绝对扛把子的碧桂园,要叫停“全覆盖”战略,万科新领袖郁亮声称要放弃地产。但是,这些事件远称不上“黑天鹅”,甚至事后还被澄清为过度解读。   中美贸易冲突升级,不是一天两天的事,楼市瓜葛上也很牵强。甚至像任志强所说,中美贸易冲突升级可能会逼出楼市的生存空间;棚改退出子虚乌有,近期国务院发文,启动新的三年棚改攻坚计划,明确要求落实今年580万套的棚改任务。棚改货币化降速,倒是在情理之中。问题是,货币化降速或退出,难道不是三四线楼市低库存的彰显?至于“带头大哥”要放弃地产,更是无中生有。看看TOP10的土地储备及补库存“排位赛”,就知道地产仍是他们的命根子。   那么,根源在哪里?笔者认为是政策确定消灭了念想。过去,开发商对投资和销售的计划铺排,主要基于博弈政策后的判断,包括调控政策和金融政策。根据政策风向,策略性地选择是要防守还是要进攻。逆风险行事,紧紧抓住“周期底部阶段拿地,景气阶段去化,顶部阶段回撤,回落阶段静待下一个底部信号”,往往能在周期中获得一轮又一轮的溢价红利。但现在,这一钟摆式的周期规律被打破了。   也即,市场猜对了,决策层确实担心楼市大幅度下滑,所谓守住系统性风险底线,防止大起大落,多半言指楼市。不过,管理层的策略是,楼市要在高位徘徊,但加杠杆资金要从釜底一点一点地抽走。上半年,开发商销售回款占资金来源的近50%,自筹资金(主要是发债)占31%。也就是说,开发商要想融资,要不就是加快周转,要不就是提高自身实力,因为只有上市或AA+的房企才能在市场上融资。但现在,即便是还旧借新的债券融资,大门也在渐渐关上。   为何?尽管去杠杆节奏适度放缓,但股市、企业、政府等似乎都遭遇“钱荒”,唯独房地产活的很滋润。一季度,200多家上市房企杠杆率近80%,创历史新高。看来,融资系统四处漏风,近期银监部门不断祭出高额罚单,就在于堵住这些风口。更关键的是,人民币又开始贬值了,这次与2015-2016相同,又有系统性风险预期作怪的成份,楼市脱不了干系。上次是楼市高库存,这次楼市有泡沫风险。又要楼市在高位徘徊,又要堵住泡沫,怎么办?   开发商既然很滋润,那就把融资的门再关紧,有本事的就靠回款支撑吧。房企破产了怎么办,没关系,既无就业和维稳顾虑,还能提高行业集中度,何乐不为。这就是为何,各大开发商拼命高周转的原因。下游需求火热,投机炒作复归,这与“房住不炒”背离,限售会蔓延至全国、限购已是长效机制。高位进场的各位,未来交易周期长了、摩擦大了、成本高了,虚高的挂牌价慢慢损耗。最后来这样复盘,银行杠杆渐渐抽走,胆敢进来的都是分担泡沫风险的分母;调控政策常态化,让交易摩擦和成本消耗泡沫。不怕政策风险,就怕政策带来确定性,这让资本市场无法讲预期的故事。玩儿法靠谱了,估值也该回归了。   (作者系资深地产研究人士)
(责编:小龙)

推荐阅读

关于我们 | 保护隐私权 | 网站声明 | 投稿办法 | 广告服务 | 联系我们 | 网站导航 | 友情链接 | 不良信息举报:yunying#cnwnews.com(将#换成@即可)
京ICP备05004402号-6
优发娱乐